Irtisanominen ja vuokrasopimuksen määräaikaisuus
16.01.2016
Kun haluat irtisanoa vuokra-asuntosi, tarkista ensimmäiseksi onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva. Jos sopimus on määräaikainen, vuokrasopimusta ei voi irtisanoa, mutta sen voi purkaa, mikäli purkuedellytykset ovat olemassa. Jos sopimus on toistaiseksi voimassa oleva, sopimuksen voi irtisanoa irtisanomisaikojen mukaisesti.
Määräaikainen vuokrasopimus
Lain mukaisesti määräaikaisen vuokrasuhteen purkua voi hakea käräjäoikeudelta, mikäli vuokralainen on vaihtamassa paikkakuntaa työn tai opiskelun vuoksi tai joku erittäin selkeä pakottava syy on olemassa (AHVL 55 pyk.). Käytännössä purkua ei toki tarvitse hakea käräjäoikeudelta, jos selvät purkuperusteet ovat olemassa, vaikka laissa niin sanotaankin. Vuokrasopimuksen voi myös purkaa, mikäli asunto ei ole siinä kunnossa, että asuminen on mahdollista. Pienet asumispuutteet eivät kuitenkaan ole riittäviä purkuperusteita, vaan kysymyksessä on oltava erittäin painava vika tai puutteellisuus.
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo kumpaakin osapuolta. Myöskään vuokranantaja ei voi vaatia asuntoa käyttöönsä sopimuksen voimassaoloaikana. Määräaikaisen vuokrasopimuksen tiukkuuden vuoksi, sitä ei kannata tehdä kevyin perustein. Et voi purkaa määräaikaista vuokrasopimusta, vaikka tarvitsisit isomman asunnon lapsen syntymisen vuoksi tai asunto osoittautuisi muuttuneen elämäntilanteen vuoksi liian kalliiksi.
Mikäli purat määräaikaisen vuokrasopimuksen ja purkuedellytykset ovat olemassa, sinulle voi kuitenkin tulla vahingonkorvausvelvollisuus sopimuksen ennen aikaisen päättymisen vuoksi. Jos on sovittu vuoden määräaikaisesta sopimuksesta ja purat sopimuksen pari kuukautta ennen aikaisesti, voi olla, että joudut maksamaan jäljellä olevien kahden kuukauden vuokran, mikäli vuokranantajalle syntyy tappiota sen vuoksi, että asunto on tyhjillään.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika vuokralaisen puolelta on yksi kalenterikuukausi. Tältä osin laki on ns. pakottavaa oikeutta eli sopimuksella ei voi heikentää vuokralaisen oikeutta irtisanoa asunto. Jos sinulta vuokralaisena vaaditaan kahden kuukauden irtisanomisaikaa, sopimus ei sido, koska se on lain vastainen.
Irtisanominen on tehtävä kirjallisesti ja sen on oltava vuokranantajalla viimeistään kuun viimeinen päivä. Seuraava kuukausi on ns. irtisanomiskuukausi, jolta on maksettava vuokra ja jonka aikana asunto on vielä käytössäsi. Mikäli muutat asunnosta ennen irtisanomiskuukauden päättymistä ja luovutat vuokranantajalle kaikki avaimet, luovutat samalla asunnon hallinnan. Asunnon hallinnan luovutus ei vapauta irtisanomisajan vuokran maksusta, jos asiasta ei erikseen sovita.
Yhteisellä sopimuksella laista voidaan aina poiketa. Jos asuntoon tulee uusi vuokralainen ennen kuin irtisanomisaika on kulunut, kannattaa sopia vuokranantajan kanssa, että ei joudu maksamaan vuokraa irtisanomisajalta. Asunnon hallinta kannattaa luovuttaa vasta, kun sopimus on tehty. Toki vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia keskenään, että vuokralaisella ei ole vuokranmaksuvelvollisuutta irtisanomiskuukautena.
Joskus vuokranantaja aloittaa asunnossa remontin vuokralaisen muutettua. Mutta mikäli remontti alkaa ns. irtisanomiskuukautena (josta vuokralainen maksaa vuokran), vuokranantajan on siltä osin palautettava vuokra. Joskus vuokranantajan on vaikea ymmärtää, että hän ei voi remontoida asuntoa aikana, josta vuokralainen vielä maksaa vuokraa, mutta ei enää tarvitse asuntoa. Vuokranantaja ei voi vaatia myöskään avainten palauttamista tai asunnon siivoamista ennen kuin vuokralaisen maksama irtisanomiskuukausi on ohi. Asunto on irtisanomiskuukautena vuokralaisen käytössä ja vuokralaisella on siis oikeus käyttää tai olla käyttämättä asuntoa, mutta asunnon näyttöjä hän ei voi kieltää.
Irtisanomisohje
Irtisanominen tulee siis aina toimittaa kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisen voi tehdä vaikka ruutupaperille. Siitä on kuitenkin hyvä käydä ilmi seuraavat asiat.
- Vuokralaisen nimi ja yhteystiedot
- Huoneiston (josta ollaan lähdössä) osoite
- Ilmoitus: Irtisanon tällä ilmoituksella vuokrasuhteen yllä mainitussa asuinhuoneistossa.
- Milloin asunto vapautuu
- Tilinumero minne vakuuden voi palauttaa vuokrasuhteen päättymisen jälkeen (mikäli vakuus on maksettu rahana)
- Päiväys ja allekirjoitus
Vuokralaisen ei tarvitse mainita syytä, miksi hän irtisanoutuu. Mikäli asunnossa on jotain puutteita tai toimintahäiriöitä esim. kodinkoneissa, on tietenkin ystävällistä kertoa asiasta vuokranantajalle.
Määräaikainen sopimus, joka jatkuu toistaiseksi voimassa olevana
Joskus vuokrasopimuksessa lukee, että sopimus on voimassa määräaikaisena vuoden, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Lain mukaisesti sopimus voi kuitenkin olla vain joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva ja näiden yhdistelmä ei ole hyvää vuokratapaa, vaikka sitä paljon käytetäänkin. Tällä sopimusmuodolla haetaan sitä, että vuokraus on voimassa vähintään vuoden. Malliin liittyy kuitenkin paljon irtisanomiseen liittyviä epäselvyyksiä ja tulkintaeroja. Mikäli osapuolilla on eriävä näkemys asiasta, oikeus tulkitsee epäselvää sopimusta laatijan vahingoksi. Laatija on yleisimmin vuokranantaja, joten tällöin vuokralainen saattaa hyvinkin olla vahvoilla halutessaan irtisanoa asunto ennen vuotta.
Suomen Vuokranantajat Ry suosittelee sopimusmalliksi selkeästi toistaiseksi voimassa olevaa sopimusta, jonka ensimmäinen mahdollinen irtisanomisaika on vuoden päästä. Vaikka lain mukaista irtisanomisaikaa ei saa muuttaa vuokralaisen vahingoksi, ensimmäistä irtisanomisaikaa saa oikeustapausten mukaan kuitenkin siirtää. Joskus tähän sopimustyyppiin on liitetty sopimussakko, mikäli vuokrasopimuksen irtisanoo ennen vuotta.
Sopimus- ja irtisanomisehtojen on oltava kohtuullisia ja inhimillisiä myös vuokralaiselle. Hyväksi vuokratavaksi on hyväksytty irtisanomisajan siirto korkeintaan kahdeksi vuodeksi ja sopimussakko 1-2 kuukauden vuokran suuruiseksi.